АКТУАЛЬНІ ПИТАННЯ ЩОДО УКЛАДАННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець і зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний і використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Норми чинного законодавства України визначають ряд умов, яких обов'язково потрібно дотримуватися при укладенні договорів оренди землі.
Зокрема, у договорі оренди землі обов'язково повинні бути зазначені істотні умови договору. Також до договору неодмінно мають додаватися документи, що є невід'ємними частинами договору оренди землі, перелік яких визначається законодавством України.

Істотними умовами договору оренди землі є (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»):
- об'єкт оренди 
(тобто земельна ділянка з визначенням її кадастрового номера, місця розташування, розміру земельної ділянки);
- строк дії договору 
(строк дії договору визначається сторонами договору, але він не може перевищувати 50 років) .
Відповідно до статті 19 3акону України «Про оренду землі» при визначенні строку дії договору оренди землі необхідно враховувати що, при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.
- орендна плата
 
(із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду, доцільно визначати відповідальність за несплату орендної плати).
Орендна плата може встановлюватися у таких формах:
грошовій;
натуральній;
відробітковій (надання послуг орендодавцю).

У разі оренди земельної ділянки приватної власності сторони можуть визначити орендну плати у будь-якій із зазначених форм, або ж передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.
У разі оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності
 орендна плата встановлюється виключно у грошовій формі.
Розмір орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди
 (ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»). 
Указом Президента України від 2 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (зі змінами та доповненнями) передбачене запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, земельними частками (паями) в розмірі не менше трьох відсотків від визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки,земельної частки (паю). Базою для розрахунку мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм) є нормативна грошова оцінка землі. 
Інформацію про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки можна отримати в територіальному органі земельних ресурсів.
У договорі оренди землі доцільно також визначити відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати.
Відповідальність за несвоєчасне виконання грошового зобов'язання (несплату орендної плати) має визначатися виключно у формі пені, яка не може перевищувати подвійної облікової ставки НБУза кожен день прострочення платежу.
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в орендузалежить від цільового призначення землі України , яки поділені на категорії (ст. 19 Земельного кодексу України)
;
умови збереження стану об'єкта оренди 
(наприклад, в договорі оренди землі може бути передбачено необхідність проведення меліорації земель);
умови та строки передачі земельної ділянки орендарю (передача земельної ділянки здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки. Зверніть увагу, такий акт приймання-передачі земельної ділянки є невід'ємною частиною договору оренди землі);
умови повернення земельної ділянки орендодавцеві (передача земельної ділянки у разі припинення договору оренди здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця);
існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (наприклад, на земельній ділянці може бути зареєстроване право земельного сервітуту, також на земельній ділянці можуть бути створені охоронні зони);
ДО ВІДОМА!
 Право земельного сервітуту це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.
Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:
а) 
 право проходу та проїзду на велосипеді;
б)
 
право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
в)
 
право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;
г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;
д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;
е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;
є) право прогону худоби по наявному шляху;
ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;
з) інші земельні сервітути.
Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням
 суду
.
визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
Відповідальність сторін 
(у договорі оренди землі доцільно передбачити відповідальність не лише за прострочення сплати орендної плати, а також за несвоєчасне повернення земельної ділянки у разі закінчення строку договору оренди землі або ж дострокового розірвання договору, за зниження родючості ґрунту тощо);
умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

В ідповідно до ч частини 2 статті 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору нечинним відповідно до закону.
Д 
окумент , які повинні в обов’язковому порядку додаватися до договору оренди землі (згідночастини 4 статті 15 Закону України «Про оренду землі»):
І. - план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
ІІ. - кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
 
На використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження. Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановлених обмежень, обтяжень.
Обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актомуповноваженого на це органу державної влади, посадовоїособи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження. Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду можуть бути встановлені такі обмеження у використанні земель:
а)
 
умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
б)
 
заборона на провадження окремих видів діяльності;
в)
 
заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
г)
 
умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги; 
ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
д)
 
умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку (ст. ст. 110,111 Земельного кодексу України).
ІІІ. - 
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
IV
. - акт приймання-передачі об'єкта оренди;
V. 
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Особливості застосування типової форми договору оренди землі та форми типового договору оренди земельної частки (паю) 
При застосуванні як типової форми договору оренди землі, так і форми топового договору оренди земельної частки (паю) слід мати на увазі, що 
сторони мають право вносити зміни до типових договорів і передбачати додаткові умови за взаємною згодою.
Деякі істотні умови, які відповідно до Закону України «Про оренду землі» обов'язково повинні бути визначені при підписанні договору оренди землі, не відображені в типовому договорі оренди землі. А тому при складанні договору оренди землі та використанні типового договору сторонам необхідно самостійно їх зазначати у договорі. Адже у разі відсутності у договорі оренди землі хоча б однієї з визначних законодавством України істотних умов, договір може бути визнаний недійсним. 
* Корисна інформація 
Типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі".
Форма типового договору оренди земельної частки (паю) затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 17 січня 2000 року № 5 «Про затвердження форми типового договору оренди земельної частки (паю)», зареєстровано в Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322.
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. 
Нотаріальн е посвідчення договору здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (статті14. Закону України «Про оренду землі»).
- За нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) земельних ділянок ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки,
 яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті З Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).
- У разі відсутності грошової оцінки земель ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.
- П раво оренди підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (частини 1 статті
 124 Земельного кодексу України).
За загальним правилом передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів (ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України). У той же час у деяких випадках передача в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності не потребує проведення земельних торгів. Такі випадки передбачені частинами 2, 3 статті 134 Земельного кодексу України.

БЕЗКОШТОВНА допомога у захисті Ваших земельних прав!

Головний спеціаліст-юрисконсульт 
апарату районної державної адміністрації
Тімотіна Наталя, 2-13-96